Оценка недвижимости: задачи и методы

Оценка недвижимости – важный инструмент риелтора, инвестора, банкира. Результат ее имеет значение для принятия решения о выдаче ипотечного кредита, купли-продажи недвижимости или сдачи ее в аренду. Существует множество ситуаций, в которых такая оценка просто необходима.

На сегодняшний день наиболее востребованной является оценка коммерческой недвижимости, т.е. потенциально доходных объектов, из владения которыми планируется извлекать прибыль. Для этого первым делом нужно провести их оценку, которая по сути является отражением их рыночной стоимости на текущий момент.

О каких объектах в данном случае идет речь?

• Торговая недвижимость – магазины, павильоны, ларьки, крытые рынки и пр.;
• Офисная недвижимость;
• Складская недвижимость;
• Салоны, спортклубы, рестораны, кафе;
• Производственная недвижимость и т.д.

Оценщик недвижимости выполняет расчеты на основе существующих методик, учитывающих не только размер возможного дохода от недвижимости, но и потенциальные риски, связанные с его получением. Это и сезонность бизнеса, и конкуренция в конкретном сегменте рынка, и масса других факторов.

На сегодняшний день применяется три основных метода оценки недвижимости: доходный, затратный и сравнительный.

О принципах доходного метода мы уже вкратце упомянули. В качестве примера можно привести автомобильную парковку, рыночная стоимость которой может быть довольно высока, а может быть и незначительна. Все зависит от месторасположения и размера ежедневной выручки.

Затратный метод оценки непосредственно связан со сметной стоимостью объекта, а также с тем, в какую сумму бы обошлось возведение его сегодня.

Сравнительный метод широко используется сегодня для оценки жилой недвижимости типовых серий в городах. Данный метод, грубо говоря, может применить каждый человек – для прикидочной оценки собственной квартиры. Для этого нужно лишь изучить цены на жилье в своем районе, найти предложения по аналогичным квартирам и вывести среднее арифметическое. Полученный результат будет лишь слегка отличаться от того вердикта, который вынесет профессиональный оценщик.

Как бы ни казалось владельцу недвижимости, что он и так знает, сколько стоит его квартира, магазин или склад, без услуг оценщика в серьезных вопросах не обойтись. Дело в том, что если речь идет о сделке с недвижимостью, особенно, коммерческой, официальный документ от сертифицированного оценщика должен стать приложением к договору. То же касается и получения кредита в банке, и составления бизнес-плана, инвестиционного проекта и т.д.