Обычно приобретение коммерческой недвижимости производится в кредит. Такой способ наиболее выгодный потому, что клиенту не приходится отвлекать средства компании из оборота, тем самым нарушая нормальный процесс ее деятельности. К тому же далеко не каждый собственник бизнеса обладает необходимой суммой, с которой можно свободно расстаться при покупке коммерческой недвижимости. Однако доходность фирмы любого предпринимателя может дать возможность ежемесячного погашения процентов банка, поэтому недвижимость обычно приобретают именно в кредит.
Получение ипотечного кредита на приобретение коммерческой недвижимости и получение ипотеки на покупку частного жилья очень похожи по своей структуре с единственной разницей, состоящей в том, что на юридические лица налагаются усиленные требования при выплате первоначального взноса. Он составляет в среднем 25-30% от всей стоимости недвижимости. Оставшиеся этапы абсолютно идентичны со случаем обычной ипотеки и включают в себя стандартную оценку недвижимости и страхование ответственности.
В законодательстве, касающемся ипотечного кредитования, сделки с объектами нежилой недвижимости никак не обозначены. Отсюда следует некоторое нарушение логической цепочки в этой процедуре. Покупая недвижимость, физическое лицо при заключении сделки, по сути, передает ее под залог банку. При этом задержки при выдаче денег банком не происходит. В отличие от физического лица, юридическое в праве рассчитывать не только на получение суммы кредита, но и даже на саму передачу объекта под залог финансовому учреждению исключительно после того, как заключит договор купли-продажи и дождется подтверждения права собственности на приобретаемый объект.
Вследствие этих несостыковок как банки, так и покупатели вынуждены искать другие способы достижения цели. Бывает даже так, что банк до того как оформить залог отдает только часть денежной суммы. Как правило, инвестор приобретает коммерческую недвижимость на собственные средства, и после того как сделка завершена просто рефинансирует его.
Чтобы использовать другую схему, предпринимателю необходимо договориться с тем, кто эту недвижимость продает. Выглядит это следующим образом: продавец берет кредит в банке на покупку недвижимости и оформляет ее под залог. Затем он продает данный объект, уменьшая стоимость ровно на сумму кредита, а в это время покупатель выплачивает кредит.
Обычный срок кредита на коммерческую недвижимость - 5 лет, в отдельных случаях он может достигать 10-12.
Возможность выкупа арендатором желаемого объекта называется лизингом коммерческой недвижимости. В данном случае придется каждый месяц вносить арендную плату плюс лизинговый платеж. В результате у арендатора в конечном итоге есть возможность выкупить эту недвижимость себе в собственность. |
